离岸资产怎么配置才靠谱,眼看他起高楼

· 2020-01-12 16:18

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汇率、贷款、管理、税务和法律及认知等风险也是离岸资产配置时需要规避的。比如在汇率方面,尽可能选择强势货币,如美元,或者已调整到位的大宗商品货币,如澳元和加元,而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。对于包括贷款、管理、税务和法律等风险在内的可控性风险,可以依赖专业化服务机构的帮助加以规避。比如,贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核,每年支付固定费用给认证会计师和律师做税务统筹安排和法律文件起草等。

资产配置听着很高大上,但说白了,就是不要把鸡蛋放在一个篮子里。

就拿对合作方的选择来说,要想真正做好海外资产配置,不是看公司的装潢,不是看宣传的门面,而是看真正体现给客户的真实价值;不要看广告上说的多么天花乱坠,而是要看代理人对于项目的理解,对投资的理念——一个简单的研判策略就是,好的合伙人,其立足点应该是是人、思想、理念,着眼点在于投资者长远的财富增长,最终实现财富自由,其次才是考虑具体项目问题;一整套方案之后,才是具体的地区、具体的楼盘。如果上来就以楼盘、以项目为中心,画饼一般的承诺一个未来,那么投资者就要小心了。

综上,要想真正做好海外资产配置,不是看公司的装潢,不是看宣传的门面,而是看真正体现给客户的真实价值;不要看广告上说的多么天花乱坠,而是要看代理人对于项目的理解,对投资的理念,其立足点应该是是人、思想、理念,其次才是项目;投资者应该秉承的信念,是持续的学习和不断累进的市场知识,让自己成长为比销售更了解市场的那个人。

此外,对于离岸资产配置的时机和趋势,笔者根据自身十几年的投资实践经验而精心绘制了“房产周期循环时钟图”,投资者可以依据其中原则进行市场趋势研判,以确定最佳投资时机。成功、职业的投资者通常会选择处于6点钟数据指标的房产市场,从而保证处于市场上涨周期内获得资本溢价。

2018年也许会是一个黑天鹅乱飞的年代,我们的投资更应该以保守型理财为主。即便如此,当国内市场股票市场不好和人民币又贬值的情况下,略微配置一些海外资产,也是一个值得考虑的选择。

最后,投资者应该秉承的信念,是持续的学习和不断累进的市场知识,让自己成长为比销售更了解市场的那个人;此外,此次“踩雷”的投资者,利益受损的购房者,可以留言,笔者将尽力为其提供解决方案及其他后续问题的跟进。

近日,两家最大的房地产中介接连出现问题。先是万国置地,没错,就是那个曾有多个财经明星为其“站街”,在央视财经大肆宣传的万国置地,疑似“跑路”了;百余名签了美国购房合同的投资者,一夜之间成了“维权者”。无独有偶,号称最大澳大利亚房产中介澳信集团的中国业务瘫痪,留下澳大利亚130多套房产未结算,甚至有客户因无人负责尾款的支付,导致付了首付的房子被收回。

规避风险有道可循

                                                     【怎么资产配置】 

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(4)资质及收入的不同。中介公司通常具有房屋代理资质,经纪人资质等就可以开始公司营运了,销售人员的收入水平属于中等偏下;而海外理财规划师、理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外,还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。

随着中国高净值人群崛起,进行离岸资产配置,包括境外保险、股票、基金、房产投资成为一种趋势, 尤其境外房产投资金额逐年飙升。美国房地产协会2014年统计数据显示, 来自中国的购房资金高达154亿美元;澳洲海外投资审核委员会最近12个月的统计显示:来自中国的房产投资者已超越美国和加拿大,成为该国第一大海外投资购房人群,去年总投资额超过60亿澳元;新加坡基金和保险份额的8%被中国富裕客户“占领”。

此外,随着信息技术的兴起,理财机构将来势必通过互联网这个平台服务更多的人,这使得财富管理逐步走向普通人,而不仅仅是高净值人群。

问题在于,你交予的第三方,是你的财富合伙人,还是开发商利益的代言人?是专业的理财规划师,还是赚取高额佣金的中介?他们的最大区别,就在于以下几点:

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利率盈利模式。把房产配置在不同市场中,必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率,从而发生利率差。比如,笔者曾把澳洲的房产作抵押获得西太银行5年4.79%的还息贷款,再把它投资到国内年收益为12%的信托产品中,从而获得无风险的7%的利率套利。这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于投资收益的影响。

有钱的地方就有骗子,在投资的同时小伙伴应该谨防被高利诱惑入局,对于公司的资质,可以在当地的工商局网站查询。

3. 立场不同。理财规划师以人为本,根据投资者的年龄阶段、风险喜好、收入稳定性、消费习惯、可支配剩余收入多少等方面,量体裁衣地为客户制定适合的投资计划,是“财富管家”的角色;中介公司以销售为本,签合同就行,成交是目的,后续是死是活,是赔是赚,并不关心。

(1)佣金的支付方不同。理财规划师、理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资,客户向其支付专业服务费用;而中介公司销售房地产给客户,发展商或者私人业主向其支付销售佣金。

表1 四个国家和地区有关经济数据比较

1、监管趋紧,选择机构一定要考察机构资质,选择正规的机构投资理财;

1. 佣金的支付方不同。理财规划师收取的是客户支付的服务费用,好不好客户说的算,看结果;中介公司则由发展商或者私人业主向其支付销售佣金,赚不赚钱看是否能卖出,哪怕就是一张图纸,卖出去就有利可图。

两个大中介怎么就突然“玩脱”了呢?业务收缩,这其中不乏市场因素,但其实风险早在他们开展业务之处,就埋下隐患;关于这一点,早在几年前,笔者就在自己的专著《决胜海外房地产》中,分析了买房渠道的优劣,如何寻找自己的“合伙人”:

当下欧洲不少国家推出了所谓“黄金签证”即“买房送移民”,受到国内高净值人群追捧。一些移民中介公司和房产销售公司也借势推销海外房产业务。到底该如何研判这种投资思潮?如何辨别投资移民和房产投资盈利与否的利弊?中国高净值家庭该依据什么标准来进行投资移民规划和离岸资产配置?

真正的资产配置远非我们上面提及的那么简单,它涉及的产品和理财机构种类繁多:

2. 理财规划师重在服务,除房地产交易之外,包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等,都在其服务范围之内;中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此会急功近利。

理财规划师及理财投资机构与房产中介的最大区别在于;

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吴晓波老师是财宝君经常关注的财经名人之一。1月份的吴晓波频道,先后发布了《2018年该如何配置你的资产》,《资产到底如何配置?看看这些新中产怎么做》,并发布了研究报告《2018个人投资指南》,那么今天,财宝君就借着吴晓波老师的东风,来给大家聊一聊资产配置的话题。

中国澳信资金链断裂一事,目前又有新进展。此前,笔者针对澳信(中国)资金链断裂、亏空3.6亿元一事,撰文《前有万国,后有澳信,是他们做错了,还是你们选错了?》,分析了问题的来龙去脉,以及海外投资的诸多误区。据最新消息,中国澳信老板金某现身警局,据称是要自由,但目前仍被认为是经济纠纷,暂时未予立案。

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资产多元配置成趋势

这里有两个关键词,一个是资产,一个是配置。资产就不用说了,指我们的钱、房子、车子、股票、基金;而配置这个词就更简单了,想必不用我解释大家也理解,但是要怎样配置资产才合理,实现自己的理财目标,这个就很有讲究了。

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本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

举例而言,从中国、澳洲、美国、中国香港的有关经济数据比较可以看出,在合理和安全的租售比、收入比情况下,选择人口增长率高、失业率和空置率较低,租金回报率较高和低贷款利率相匹配的国家和地区,才是应该考虑的最佳投资目的地。

最优的资产配置就是个人、金融机构、产品三者之间的无缝连接。

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表2 七个国家和地区有关信贷和税务比较

D,债权类固收型产品。(平均年化收益4%)

4. 资质及收入的不同。中介公司只需要房屋代理资质,经纪人资质等就可以开始公司营运了;海外理财规划师、理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外,还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。

此外,过度宣传贷款,依赖贷款,导致客户签约了错误的项目,而后期贷款未能审批,要么客户支付大额尾款,要么违约导致首付损失,而中介公司并不担责。

对于对冲市场盈利机制,最好的案例就是李嘉诚先生。对在两个或多个资本市场进行资产布局的投资者而言,市场的涨跌都是盈利机会,上涨周期的盈利是资产价格和规模,下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流。而身处单一资本市场的国内房产财富拥有者却只能祈祷房价上涨,否则就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。“赢”得市场比简单“盈”余更有价值和意义。

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4. 很多客户表示,此事对于他们来说,影响很大,以后再也不准备投资海外了。这可以看做是客户的潜在损失。

其次,产品定位失败,由于公寓产品在销售上更为便捷,因此他们把公寓作为主推的项目;然而,笔者早在2014年,就在专著《决胜海外房地产》中,全面剖析了全球4大洲7个国家和地区的房地产市场趋势分析;其中在澳洲房地产市场的阐述中,明确地提醒:由于墨尔本CBD的扩容规划(比之前面积增长4倍,过于集中在高层住宅上,而提供就业的商业规划并不多,因此必将造成共过于求,CBD核心区域的空置率将上升,租金回报率将下降。

总之,千万要搞清楚这些风险,以免在离岸资产配置过程中不仅没有抄到底,反而被抄底。

八十年代的时候,大家穷的叮当响,有点小钱一般也是存在银行。而随着时代的前进和财富的增长,90年代有人开始玩股票,20世纪初投资房产,现在却是互联网理财风生水起......但即便如此,资产贬值的焦虑一直困扰着我们,因为大部分人并不知道怎么合理的资产配置,缺乏对投资技能的了解和掌握。调研显示,仅4.3%的中产对于投资非常了解,可见大家是 都有了资产,但却完全不知道如何配置。

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(3)它们服务客户的立场不同。理财规划师、理财投资公司更多的是以人为本, 根据投资者的年龄阶段、风险喜好、收入稳定性、消费习惯、可支配剩余收入多少等方面,量体裁衣地为客户制定适合的投资计划,是“财富管家”的角色;而中介公司以销售为本, 以如何最快地达成交易为最终目标,而对于客户或投资者的自身财务状况鲜有涉及,甚至“忽悠”你签了合同掏了首付,尾款有没有能力都不去关心。

对以上诸多问题,笔者借用大片《终结者》的经典台词来评说:不随需求和市场而改变,You are terminated!当然,笔者并不是要终结海外投资这种资本配置行为,也不是要终结移民行业本身,而是期望终结高净值人群未经深刻思考就做出与财富真实需求相违背的“旧”投资移民思维,错配资产,以致让资产趋向“覆灭”之地,还落得个“钱多人傻”的名声。同时,还要终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发,唯利是图的销售成交模式,让国民财富白白地为他国贡献了GDP。

2、别守着祖国母亲不放,适当配置海外资产;

那么,澳信失信,对于投资者带来哪些损失呢?受损失的投资者,应该如何应对呢?笔者将从多个方面加以分析,提供一个解决的思路多方报道显示,主要集中在以下几个方面:

更为扑朔离迷的是,澳洲澳信总部关键时刻马上撇清干系,在就此事向他们咨询的邮件中,他们是这样回复的:

雷军的母猪飞天的风口理论有现实案例,也被很多人顶礼膜拜。而对于离岸资产配置时机或“风口”把握的问题,笔者认为可以根据租售比、收入比、失业率、空置率、租金回报率、贷款利率、GDP 增长、人口增长率等历史数据和要素进行研判,并放入周期模型以对未来市场走势的概率进行推演。

在吴晓波的节目中,王延魏的团队在2017年越南股市中斩获48%的高额回报。为什么东南亚市场值得投资呢?下期的节目咱们聊聊这个话题。

综上,盲目出走海外危险,对于陌生而复杂的市场情况,容易步入歧途;但因噎废食亦不可取,未来单一资产、单一货币、单一计价单位下的财富,难以抵抗多变的市场环境。那么,如何平衡风险与需求,是每个投资者必须要考虑的。

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而“高福利”是移民中介公司向中国高净值人群推介项目时的另一个噱头。其实,在欧洲、北美和英联邦国家,所享受的公共福利和你拥有的财富规模成反比,收入越高,资产越多,所承担的社会责任就越多。因为其政府需要高净值人群缴纳的税金来支撑其养老体系和中低收入的保障机制。而来自中国的富裕阶层就可能成为为其“做贡献”的冤大头。

说了这么多,大家应该迫不及待的想问资产怎么配置才算合理?结合吴晓波老师节目中的报告,财宝君给出下面的建议:

为什么这么说?因为全球化资产配置是趋势,无论是个人,还是高净值人群,海外资产配置是风险对冲的必要手段。早在2013年,高净值人群配置海外资产的比例就已经到了33%,现在这个数据已经超过50%。如果仅仅因为澳信失信而背离这一趋势,不得不说这可能是客户最大的损失。

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终结过时资产配置思维

另外,在资产配置过程中,还注意下面三点:

造成这一问题的原因,主要还是主观主义的问题。盲目用国内买房投资的经验,去血拼一个经历了100多年发展的成熟市场。有人会说了,语言不通、政策不懂、市场不清楚,我不交给第三方处理,还能怎么办?

(2)理财规划师及理财投资公司与房产中介公司营运收入的来源和渠道不同 理财规划师、投资公司的专业服务更加多元化,除房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等 ;把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品,而不是唯一业务和收入来源,会加从容,资金上也更为安全;而房产中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此会急功近利。

研判最佳入市风口有诀窍

理财产品类型包括:类固定收益类、浮动收益类、现金管理类、另类投资类以及全球资产配置。

  1. 项目错配。多为市中心的公寓项目,且多为期房。

  2. 后期政策发生变化,尾款支付不畅。

  3. 过程不透明,律师、合同都是有澳信方面指定操作的。

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胡润研究院2015年发布的《海外置业趋势报告》显示,高达80%的受访高净值人群表示在未来有投资海外需求,其中半数有移民想法,购房需求的比重高达6成。只有放眼全球,精心布局资产结构,才能更好地抵御市场风险。

C,美股标普500ETF基金。(2017年涨幅19.4%)

此外,澳洲澳信总部再次发声,声明中国澳信与澳洲并不关系,是两个独立的经济体;中国澳信的一些声明,与澳洲并没有关系。这与最初时,澳洲方面的反应是一致的。

因此,两家大的中介,为了吸引客户,首先对自己进行了过度包装和过度扩张:上央视,找名人,打广告,进军二三线城市;风光背后,就是完全背离了市场规律和投资者的利益。

举个例子,很多中介公司向客户推荐这样的项目:投资者购买25万欧元房产可获得塞浦路斯居住权,50万欧元房产可获得葡萄牙、西班牙居住权,50万美元房地产可获得土耳其居住权,甚至只需15万欧元就可得到拉托维亚、塞尔维亚居住权。然而,葡萄牙、意大利、希腊、西班牙现在被戏称为“欧洲四猪国”,塞浦路斯在欧盟则连“猪”都算不上。那些为从中国富人身上“吸血”而推出的移民政策,在笔者看来根本就是移民陷阱而非馅饼!因为投资者一旦落入这些国家挖好的税务体系陷阱,特别是征收遗产税、房地产税、全球资产统筹征税的欧洲国家,伴随而来的便是缴纳与自身财富规模和收入相匹配的重赋税。无独有偶,当中国富豪挤破头要申请EB-5移民美国的时候,美国高净值人群却为了规避高额税收,仅2015年前三个月就有1513人放弃了美国国籍,而选择了其他国籍。到底谁的选择更加愚蠢,抑或更加明智?

A,P2P网贷平台。(平均年化收益8%)

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

最后要说的是,笔者并非“事后诸葛亮”;对于看到文章的购房受损者,可以留言,笔者将尽力为其提供解决方案及其他后续问题的跟进与解决。

笔者认为,除了在多个资本市场投资以分散风险外,还可以建立以房产作为融资的多种获利平台和盈利模式,比如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场盈利模式等。

金融资产前景的变化常常要求投资者对资产配置的比例做出相应的调整。例如最近股灾了,我们应该减少对风险类资产的配置,增加避险黄金的投资比例。

对于认知风险,中国高净值人群应跳出以往在国内投资的惯性思维和方法,比如追求短平快的投资思想,只看优惠和低价格的市场入手判断标准,简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等,以避免由此导致悲催结局。

假设除去每月的日常开销(包含房贷,保险等费用),您目前有50万闲置资金,按照吴晓波老师的理论,咱们将它分成四份进行资产配置,分别是20万,15万,10万,5万,新年过后,咱们要把它们分别投入到下列四种资产中,您会如何选择?

从表2中7个国家和地区的信贷和税务对房价的影响要素分析来看,选择可提供房产抵押和融资、低维护成本、低税率、无遗产税的国家和地区进行投资才是明智之举。

而目前国内从事财富管理业务的机构可分为银行、信托机构、公募及私募基金公司、保险机构、独立财富管理机构五类。其中信托机构、公募及私募基金公司、保险机构虽然掌握着一部分高净值用户,但所能提供的产品较为单一,难以拓展其他类型的产品线,国内较活跃的财富管理机构为私人银行和独立财富管理机构。

货币盈利模式。唯有借出钱来才能真正跑赢通胀!离岸资产可选择投资海外股票、国债、基金等,但无论哪种都是我们把资本借给了金融机构或上市公司。唯有投资房产时,才有机会从银行寻求融资,把钱“借出来”,从而实现货币的盈利机制,即使真实房价没有获得增长,但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段,真正跑赢通胀,而房产恰恰就是最佳抵押物。

1、对于600万以上的高净值用户,委托专业机构如私人银行进行资产配置,其余时间自己好好工作就可以。

因此,终结错配投资移民和盲目购房消费的思维是关键!其实,离岸资产配置和房产投资是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择投资方向的经济行为,并不是简简单单看着优惠政策,凭借自己喜好,就做出消费购买行为。在此,笔者期望移民中介公司和海外房产中介切实负起责任,让有投资移民考虑的中国高净值家庭在充分了解移民本质和内幕的情况下选择真正值得去的地方。同时,期望海外房产销售中介能跳出简单的卖房模式,切实根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购买者做出正确的房产区域和项目选择,建立离岸资产避风港,实现房产财富持续稳定增长。

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汇率盈利模式。很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元,因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇。但买入美元,不如借入美元;若不能借入美元,不妨选择更加活跃、有套利空间的货币类别,如大宗商品交易货币的代表加元或者澳元。因为我们希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”,以实现外汇变化的交易利差;显然,房产成为借入货币的最佳载体。

2、对于中等收入家庭,适当利用智能投顾、互联网金融等工具协助资产配置。

与此同时,中国高净值人群进行离岸资产配置时,还要注意规避政策和市场风险。比如投资房产,从全球经济20强的国家和地区中筛选比较靠谱,以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险;要规避与中国有经济重大冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区,如中国台湾、土耳其、菲律宾等;还要避免到非永久产权的国家和地区投资,如马来西亚,泰国等都是租赁权为主的国家。

私人银行是商业银行业务中最顶尖的部分,产品多元化,服务更专业,另外有较高的风险防范体系和管理体系,直白的说就是一种”私人订制“,在安全的前提下,让客户享受服务,赚更多的钱。

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中等收入家庭可以选择互联网财富管理机构为你资产配置,互联网财富管理的实质是传统财富管理互联网化。另外还可以利用智能投顾降低人力成本,智能投顾是指利用大数据分析、量化金融模型为投资者提供自动化、个性化的理财服务,例如下面某智能投顾:

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下期预告:

3、资产配置要随着市场环境变化不断调整比例,不能一成不变。

【关于资产配置】

本文由“财宝理财”原创发布,未经允许不得转载。

B,沪深300指数基金。(2017年涨幅21.8%)

                                               【资产配置的演进】

咱们接地气的财宝君一般不关心高净值用户的财富管理,所以本期小测试咱们来讨论一下普通家庭的资产配置吧!

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