中产人士的舒适租房生活,高房租拖累年轻人

· 2020-01-12 18:49

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有专家表示,众多求职者涌入“北上广”等一线城市,催生了大量的租房、买房需求。在供给不能短时期内扩大的情况下,房租自然上涨。房屋租赁供应量难以满足一线城市的新增人口需求。在卖方市场主导下,房租上涨也就难以逆转。

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近一段时间,疯涨的房租成为“众矢之的”。之所以房租受到关注,其实很简单:买不起房可能有种种原因,买不起也就认了,但租房是在一个城市生活的底线要求,必须要保障。

又逢毕业季。对于许多毕业生而言,来“北上广”工作,到大城市生活也许会引来许多同龄人羡慕的目光,完成了一件人生大事的毕业生理应无比轻松地迎接新生活的到来。但近年来,大城市涨势汹汹的房租又成为年轻人的一块心病,不仅让毕业生难堪重负,也让许多年轻的都市白领苦不堪言。百姓呼吁,政府不仅要稳房价,房租调控同样刻不容缓。

理财周刊2016年第43期

在中国人的心目中,房子自古以来就是一种非常重要的财产,但人们从来没有像今天这样重视房子。古时候,无论你住在什么样的房子里,不管是大院子还是茅草屋,房子都只是用来居住的。但是现在,房子似乎有了多重属性,它不仅可以用来居住,还可以用来“炒”,用来投资赚钱。

根据数据,房租的同比涨幅最高达30%,环比最高也超过3%。

“毕业季”现租房高峰 买不起也租不起

文/本刊记者 甄爱军

在这种背景下,国内房价自1997年以来一路飙升。一二线城市、三、四线城市甚至小县城的房价都在上涨。在某种程度上,它已经成为人们精神和物质需求的产物。近年来,有些人甚至把资产的直接表现与房子联系起来,认为房子是一个人成功与否的重要标志。

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作为今年求职大军中的一员,毕业于湖南大学的本科生小康一直向往来北京工作,她刚刚找到一份满意的工作。然而,高房租的残酷现实却让小康颇受打击。“即便合租,房租也要占到日常生活支出的一半以上。以后这日子可怎么过?”小康说。

对于不少中产人士来说,面对房价不断高涨的现状,与其耗尽全部家当去买一套房,还不如通过租房,一样能够过上轻松惬意的品质生活。租房并不是无奈之举,相反,是一种主动选择。

随着房价的飙升,在大多数人眼里,房子已经成为了一种“奢侈品”。对于普通家庭来说,他们需要三代人的积蓄来凑足首付,然后贷款买房。一旦你选择贷款买房,这意味着你必须把你的一部分月薪给银行,特别是那些刚刚进入社会的人,压力是非常大的。这造就了许多“新式穷人”。

尤其是和应届毕业生平均月薪比起来,房租已经不低了。如果此时涨个20%-30%,别说是普通的应届毕业生,就连工作几年,甚至小有成就,都能算是“中产”的人来说,上涨的租金带来的冲击也是很大的,很多“中产”都说,要租不起房了。

根据第六次全国人口普查的数据,上海和北京的租房家庭的户数占比都超过30%,排在全国的前两位,租房成为在大城市生活的多数年轻人的选择。据北京一家知名房产中介公司的经纪人陈女士介绍,近年来,市中心不少区域房租每年的涨幅都在10%左右,而毕业季需求旺盛,价格还会再高一些。

中产租房越来越多

就比如我,虽然我没有在一线城市买一套房子,但是因为我们家距离北京很近,加上高铁已经修通,所以这几年房价也在飞快上涨,已经从之前的2000一平米涨到了1万多一平!对于小县城的人来说,本来工资水平就低,普通家庭根本买不起房,但是我又到了该成家的年纪,所以不得不买房,我跟我的父亲东拼西凑买了房,好在我在北京的工作比较稳定,能按月交得起房贷,虽然生活压力大点,起码还是有了房子,一件大事还算是解决了。

房租上涨,这些“富裕”阶层却喊租不起,这就引起了另一个问题的思考:我们有中产阶层吗?这个问题很有意思,每个国家和地区的标准都不一样;然而,在中国一线城市,年收入超过十万的群体并不罕见,超过20万的,在一线城市也是大有人在。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的数据显示,今年5月,北京市住房租金同比上涨7.4%。大中城市房价高企,让毕业生等中低收入者感叹“买不起房”,继而转去租房。但越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”。

有着高收入做保障的中产阶层也会租房住吗?答案是肯定的。

但无论房价涨到多高,住房仍然是必需品。没有自己的房子,总是觉得没有安全感。随着房价继续飙升,人们越来越担心,担心自己买房拖得越长,将来就越买不起。然而,买房之后,许多人的心态会改变。每天,甚至当你睡觉的时候,你都在想着努力工作,努力赚足够的钱来支付你的贷款。压力确实很大。

看起来,这样的收入完全可以支撑生活,可为什么所有人都迷茫?问题的关键在于,尽管目前的收入不低,但是未来的不确定性,高企的房价,再加上当下房租上涨,各种因素构成的合力,导致焦虑程度增加,让他们始终觉得是如履薄冰,并不踏实——阶层降级的风险,随时可能发生在自己身上。

在北京,在地铁6号线和八通线沿线,上世纪80年代的一套装修简单的老式一居,月租金要在2500元上下;在广州,高校周边租金涨幅明显。鹭江西街一套没有任何家电的房子,租金报价要到1800元;在二线城市南京,秦淮区一间40多平方米的老式两居室里,房租达到2500元。

相对于成为一个“房奴”中产,有没有人考虑过选择租房住呢?在国内某知名社交网站上,有网友发出这样的疑问。这位网友指出,随着房价越来越高,不管是首次买房,还是换房,每个月差不多一半的家庭收入都用在了还贷上面,让自己的生活带上了枷锁,不敢消费,不敢轻易换工作出去闯荡,更没有办法提高自己的生活品质。该网友的发问,引起了强烈的共鸣,这是我们想要的生活吗?

正因为如此,许多买不起房子或不想把所有积蓄都花在房子上的人选择租房。然而,现在有一个比买不起房子更严重的问题,那就是租房也不是那么简单了,许多网友表示,近年来租金飞涨。过去,人们在一二线城市打工,好赖租房都不是问题,现在不一样了。

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“5年租房两茫茫。不辞职,自难忘……”毕业于北京一所知名工科大学毕业生的签名,近来在网上流传很火。他北京奋斗了5年后最终选择了离开。

其实,上述网友的发问并非矫情,而是“大城市、居不易”的真实写照。也正是因为如此,有人一反传统观念,坦然接受租房这种住房消费方式。有来自香港的市场调查机构针对内地大城市中产阶层的一项调查结果显示,有28.36%的受访者表示,是否购房并非衡量新中产阶层的因素。在高房价的背景下,租房也被新中产阶层坦然接受,这与以往中国传统的“居者有产权”观念有了一些变化,接受租房生活方式的中产阶层数量明显增多。

租金上涨

在当下人们心中,什么才能稳住自己的社会阶层和社会地位呢?很多人肯定会说是房子。先买了房的人,对后买房的人的财富,实际上是一种收割;后买房的人,再等房价涨起来后,割接下来准备买房的人……确实挺像割韭菜的。

这位名牌大学生的遭遇引发了网民的自嘲和调侃“名牌大学生都被逼走了,让我们这些北漂们情何以堪?”“和外地人相比,我们本地人更不轻松的,因为我们逃都没处逃”“现在已经由过去的‘买不起房’逐渐演变成‘买不起也租不起’”……

在进一步讨论中产租房这个话题之前,我们有必要先厘清“中产阶层”这个概念。记者了解到,目前我国官方并未给中产阶层一个明确的定义,而且社会上关于中产阶层的界定也存在诸多争议和分歧。也有海外智库曾针对我国的个人收入情况,就中产家庭的界定给出过一些标准,如《经济学人》杂志对我国的中产阶层定义是:家庭年收入在1.15万到4.3万美元,即家庭年收入8万到30万元人民币之间的群体。该标准是按照国际上通行的对中产阶层的定义来进行划分的,指其收入和财产处于社会平均水平及其附近区间人员的集合。但由于我国现阶段社会平均工资水平不高,而且中间部分群体数量也不大,这样的界定并不符合我国实际情况。因此国内有学者对我国中产阶层重新做了界定:其收入处于全国或当地社会平均水平与较高水平之间,达到2~3倍,其家庭生活水平达到全国或当地小康与比较富裕程度之间的人员。

过去几个月租金一直在上涨。从今年四月开始,我们可以看到一个非常明显的上升趋势。每年的这个时候,大批毕业生将涌入社会。因为他们刚刚开始工作,这些毕业生成为租房的主力军。供求关系的变化导致租金上涨。据统计,今年4月至9月,房屋租金同比上涨10%,总体涨幅超过房价涨幅。

然而,房价总有涨到头的一天,房住不炒就是信号;房价涨不上去,就拿房租做文章,就好像等不及新一茬的韭菜长起来,干脆就连根拔了。

房租高涨造新词 推高成本谁来买单?

按照这样的标准进行划分,我们认为中产阶层家庭年收入应该达到17万~40万元之间,同时还拥有一定数量的金融资产。不同的城市,标准各不相同,如一线城市上海,以2015年居民可支配收入49867元估算,家庭年收入需达到40万元才满足中产标准;而二线城市合肥2015年人均可支配收入为26605元,家庭收入达到20万元左右便可成为中产。

以北京为例。2018年6月至2019年6月,北京房租同比上涨27%,平均房租上涨700元,三环房价上涨1000

1200元。如今,即使你在五环以外的普通住宅区租一个单间,通常也要2000元左右,这足以说明租房的压力。

在房地产的黄金时代之后,租金开始飙升。

飙升的租金在北京、上海、广州和深圳等一线城市尤为严重。对于许多应届毕业生来说,他们中的大多数都期待着大城市的发展。一线城市意味着更多的机会和更光明的未来。但现在,随着购房限制、房价飙升和租金上涨,负担能力成了一个大问题。据统计,从2008年到2018年,中国的流动人口从1.8亿增加到2.8亿,其中超过70%的人因为高房价和高房租而离开了他们喜欢的城市。

当然,比房租上涨更让年轻人害怕的是租房市场的陷阱。据之前的一项调查显示,近70%的大学生在租房时掉进了“房租陷阱”,比如随意涨房租、水电费账单不清、口头承诺不扣押金等。如果你是主要房东或出租代理人,你可能会遇到一个更大的陷阱。特别是现在,仍然有一些黑人中介。让很多刚刚步入社会的大学生感到了压力。

是什么导致租金飙升?

mg4355,房价上涨是有很多原因的,房租上涨自然也有驱动力,那么是什么导致了房租上涨呢?主要有三点!第一,流动人口的增加。如前所述,中国约有3亿流动人口,其中80%以上需要在工作城市租房。移民的涌入为房东创造了机会。在许多一、二线城市,一些房东甚至把房子分成单间,租给有需要的人。虽然房间小得多,但租金还是很高。如果你把所有的房客都算在一个房间里,所收的租金比整套房子的租金要高得多。有些人甚至买房子出租。他们不仅得到足够的租金来偿还抵押贷款,还完贷款之后还能剩下一部分,这相当于让用租客的钱来还房贷。

第二,“二房东”(租房客)的出现。之前一些人靠炒房赚钱,大家把他们称为炒房客,现在又有一批人想通过租房赚钱,他们也有了外号,叫做租房客。随着房价飙升,一群“投机者”出现了,他们买卖房屋赚钱。现在,随着租金上涨,想分一杯羹的二房东的数量也在增加。跟直租不同的是,通过二房东租房,我们需要支付中介费。不仅如此,他们要价很高。租房客、二房东的这种行为,真的比炒房客还令人反感!

第三,部分开发商扰乱了市场。随着国家对房地产市场的调控,虽然高房价在一定程度上得到了遏制,但由于开发商不能再通过卖房来赚钱,他们会尝试通过租房来赚钱。与房地产市场相比,租赁市场不规范,这也给了很多开发商机会。

面对上涨的房租,没买房的刚需者真的要愁哭了!对于那些需要住房的人来说,他们不仅要面对高房价,还要面对越来越高的房租。租房可以被看作是一个城市发展的起点。现在,这些租房者不仅推高了房价,还扼杀了许多年轻人的梦想。以前是担心高房价,而现在高房租似乎比高房价更让人头疼。继“买不起房”后,有的人也要“租不起房”了。如果房租再涨下去,可能年轻人的梦要“破灭了”吧……

来源:房地产网

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所以说,中国的高房价已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本,而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的工具。

中华英才网最新一项求职成本调查显示:今年大学毕业生的平均求职成本是5年前的5倍。而在高昂的求职成本中,88.7%的求职者认为房租是最大支出。高房租之痛,让网民创造了一个评价生活水平的新指标———“房格尔系数”。

租房生活更加轻松

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这个来自于民间智慧的新词,顾名思义就是房租支出占可支配收入的比重,可以近似地看成房租与收入的比值。如果说“恩格尔系数”反映的是吃的水平,那么“房格尔系数”测出的就是住的状况。

与绝大多数刚刚参加工作的大学毕业生买不起房而被动选择租房有着本质区别的是,中产阶层选择租房生活,关键因素并不在于买不起房,而是不想因为买房让自己背负沉重的经济负担,进而影响到自己的生活品质,因此主动选择以一种较为轻松的方式来达到实现改善居住条件的目的。

然而,那种赚钱的方法已经成为过去了,彼时税收环境宽松,部分领域的政策法律尚待完善,居民手中有储蓄,购买力充足;而当下,房地产税落地越来越近,房产调控力度史无前例,居民负债率越来越高。如果仍然用投机的思维,用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做保值,带来的是梦想的收益,还是尾大不掉的负债呢?

据某房屋租赁公司估算,北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%,而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。沈阳年轻人“房格尔系数”多在20%至50%。某大型门户网站调查显示:有约87.98%的参与调查网友认为“难以承受目前的房租价格”;选择“能承受”的网友占比只有约8.39%,绝大多数网友认为,房租还会继续上涨。

随着房价的上涨,在北京、上海等一线城市,购房门槛越来越高。以上海为例,根据同策咨询市场研究部跟踪监测数据显示,截至2016年10月末,商品住宅均价为43848元/平方米,因此购置一套约70平方米的紧凑型两房,总价为290多万元,首付三成约90万元,同时还需承担200万元的房贷,每月还贷近11000元,这对于收入水平刚刚达到中产标准的人群来说,还是有一定的压力。

也许,应了那句话,人在赌场待久了,就会成为赌徒,不管赌徒的赌博技能有多高、多深,多有经验,最终结果是输掉台面上的所有筹码;没错,房价不破不立,房地产不能绑架经济,只有到了那时候,人们才不会痴迷房地产,整个社会才能回归一种谈理想、谈创造、谈论体面的生活的良性状态吧。

江苏省社会科学院区域研究中心王树华认为,房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

除了首次置业,改善型需求换房的压力同样也不小。复旦大学住房政策研究中心和上海财经大学不动产研究所联合课题组发布报告数据表明,早在今年年中,上海楼市房价格局已经进入“3、5、7”时代,现阶段在中环线附近购买一套面积约130平方米的三房,总价已经达到了1000万元左右。因此即使采取“以小换大”策略,出售自有房产加上自有资金,一般还要申请约500万元左右的房贷,每月还贷金额高达32700元,压力更大。如果购置的住房地段更好、面积更大,所需资金更多,购房压力自然也会随之上升。在这种情况下,即便是收入较高的家庭,也会感到“压力山大”。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

毕业生集中涌向租房市场无疑是推高房租的原因之一。有专家表示,众多求职者涌入“北上广”等一线城市,催生了大量的租房、买房需求。在供给不能短时期内扩大的情况下,房租自然上涨。房屋租赁供应量难以满足一线城市的新增人口需求。在卖方市场主导下,房租上涨也就难以逆转。

与此同时,来自不断攀高的教育、医疗、养老的高成本,如果再加上高房价,即便是有一定积蓄的中产家庭也不堪重负。从这一点来说,与其耗费巨大财力用于购买一套房,还不如换个思路选择租房,同样住上品质相同的房子,租房显然要比买房轻松不少。

有评论指出,不断上涨的租金正在侵害消费者特别是低收入消费者的利益,它让全社会的收入分配不均的状况日益严重。高房租或许会导致内需不振,成为通胀推手,也对消费转型升级产生一定影响。租金上涨的“水波效应”,将由全社会来买单。

而从另一个角度来看,租房的优点其实不少。比如:能灵活地选择自己喜欢的地段和区域;可以应付家庭收入出现的大幅变化;资金使用自由度高,可以拿出更多的资金寻找有利的投资渠道;税负负担很小,与买房相比几乎可以忽略不计;根本不用担心房价下跌造成的资产缩水风险等。

高房租或成年轻人逐梦阻力 民间呼吁启动房租调控

而在现实中,确实有不少中产一族选择了租房生活。比如后文中我们介绍到的3个具体案例,包括资金有别的用途如创业者,或者临近退休年龄且已经安排好子女居住问题的人,甚至包括一些为了享受更好的居住环境而直接租住高档小区的人,都选择直接租房而不是买房。

“北上广”等一线城市集中了全国最好的政治、文化、经济资源,也成为年轻人梦想之地。遥不可及的房价和连年上涨的房租不仅挤压了年轻人的生存空间,也许还会挤占了梦想空间。事实上,高房租也已经让许多年轻人望而却步。

讲究技巧舒适租房

百姓呼吁,政府应在租房市场有所作为,借鉴国外经验,采取措施管控房租畸形上涨,既要调节供需,也要规范行业秩序。房租调控同样刻不容缓。

同时我们也欣喜地看到,政府已经开始重视住宅租赁市场,并完善与住房租赁有关的法律法规,在促进住宅租赁市场规范发展同时,物业的选择也将更多,让中产阶层实现轻松租房有现实基础。

在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调节很难促进租赁房源的增长,可依靠外界力量刺激供给。链家地产市场研究部分析师张旭表示,城市里租房的都是以年轻人为主的低收入阶层,政策要更加关注那些‘租不起’的人群,保护中低收入者的利益不受伤害,而大力推进公租房、廉租房制度,是使他们活得更有尊严的保障之一。

之前住房租赁市场还存在不少问题,比如遭遇黑中介、房东随意涨租和驱赶租客等现象,租客权益无从保障。不过这些问题将会逐步得到解决,租房租赁市场环境有望变得越来越规范。早在今年5月份,国家住建部就当前我国住房租赁市场存在的问题,推出一系列举措,主要包括加强住房租赁监管,健全法规制度,完善监管体制,规范租赁市场,鼓励住房租赁消费,完善住房租赁支持政策,保障承租人依法享受公共服务,落实提取住房公积金支付房租政策等。

王树华建议,要特别注意从增加房源供给和规范租赁市场等方面发力,抑制房租过快上涨。目前来看,更应合理调控保证租金上涨不要高于收入上涨区间。

未来,租房市场的选择面会越来越宽,国家将从多方面扶持住房租赁企业的发展,包括对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点等。相信未来会有大量自持型出租物业面世,可供不同类型的租客选择,其中就包括中产阶层。

专家表示,虽然房屋租赁中介一些不规范操作因素推高了房租,但地方执行房地产调控政策力度不够,也是导致房租高企的重要原因。买卖双方的观望,加剧了房租上涨。应加强房地产调控政策的执行力,让市场保持稳定预期。

不过在租房的过程中,还是需要讲究一定的技巧,来实现舒适租房。首先是选择长租房,减少搬家次数。尽量选择能够满足长租要求的住宅,并且提前与房东解释清楚并签订长期租赁合同。其次是事先约定租金涨幅,以免在租住过程中产生矛盾。可以在签订租赁合同过程中,详细约定未来数年内租金上涨幅度。比如根据CPI年度变化情况来具体约定,或者索性约定每年的具体上涨幅度。

有网友建议,应该加快推出全国性的房产税,对空置房,二套及多套房实行累计税率,而不是单单控制房价。房屋持有成本的增高会刺激多套房屋持有者对外出售或者出租,房屋多了,房价、房租都会下降。收房产税所得资金还可用于修建公租房,达到以房养房的目的。

当然最关键的还要积极投资自己,增强职场竞争力,同时采用合理的方式进行投资理财,提升自身租金支付能力。租房无贷一身轻,但并不能就此降低了自我要求,反而需要更加努力,获得更多的晋升机会,提高家庭收入。同时还要努力提高财技,增加被动型收入,让自己有能力应付租金水平的上涨,甚至为未来购房做好准备。

本文转载自:《经济参考报》

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